險資頻繁減持地產股背后：積極配置寫字樓等實體項目資產，從增量市場轉向存量市場

嗅覺極其靈敏的險資，已經對地產股做出了選擇。

11月13日，保利發展發布股東集中競價減持股份結果公告，泰康人壽減持總股本的0.74%，持股比例降至6.31%。

幾天前，中國平安(601318)發布澄清公告，稱截至目前并未持有碧桂園的股份。而在市場巔峰時期，中國平安認購了碧桂園22.36億股新股份，涉資62.97億港元，占碧桂園已發行股本的9.90%。今年6月末，中國平安還在碧桂園股東名單之列，持股比例5.04%。

據東方財富(300059)統計，今年三季度，險資還減持了萬科A、招商蛇口(001979)等地產股。

多名業內人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，險資屬于長期投資，他們更看重長期收益。但近期部分房企發生債務違約，嚴重打擊了投資者對房企健康持續經營的信心，且上市房企股票價格持續大幅下降，險資減持房企股權及債券，規避及隔離投資風險。

但值得注意的是，險資并未將目光完全從房地產市場移開，正積極布局其他領域，如存量市場和養老領域等。

悄悄撤離不再做股東

近年來險資多通過二級市場購買上市房企股份，或者通過上市房企定向增發進行投資。

Wind數據統計顯示，截至10月31日，險資現身142只個股前十大流通股東，合計持股222.27億股，合計持股市值達1766.66億元。而在地產股方面，險資持有金地集團(600383)股數位于數量榜榜首，為15.40億股。

同策研究院研究總監宋紅衛在接受每經記者采訪時表示，當前許多企業面臨著短期債務風險和現金流爆雷的風險，這也是險資選擇撤離原因之一?？偟膩碚f，險資撤離房地產的趨勢反映了當前市場的復雜性和不確定性。

IPG（中國）首席經濟學家柏文喜則向記者表示，近一年來，險資撤離房地產的情況較為明顯。與去年同期相比，險資撤離房地產的數量和規模都有所增加。這表明險資對于房地產市場的風險和不確定性有所擔憂，因此選擇撤離。

盡管開發領域的投資機會在減少，但并不意味著險資放棄了房地產市場，它們只是從增量市場向存量市場轉移。宋紅衛解釋道，“在開發領域掙快錢的機會已經減少，而持有型物業的收益逐漸變得可觀?！?/p>

直接出手做房東

但是，在大宗不動產交易市場，險資表現了極高的熱情，甚至交易高峰時，僅三天時間內就有超百億元交易額。從投資類型來看，險資布局以商業酒店、產業園區、辦公樓宇等物業為主。

此前，中郵人壽以42.46億元接手大悅城(000031)位于北京的中糧置地廣場；世茂宣布中國人壽(601628)旗下子公司以39.1億元接手珠海世茂新領域51%股權，而珠海世茂新領域的主要業務為發展位于珠海的綜合商業及商用綜合體開發項目。

9月底，上海萬達廣場置業有限公司的股權關系發生變更，大連萬達商管正式退出，大家保險成為其第一大股東。另據業內消息，大家保險此前已經接手了大連萬達商管旗下上海松江萬達廣場、江門臺山萬達廣場和青海西寧萬達廣場3個項目。

據睿和智庫統計顯示，年初至今，就有友邦人壽、平安人壽、泰康人壽、建信人壽、太保壽險等先后進行了大額不動產投資。其中，友邦人壽對上海市北外灘89街坊項目的累計新增出資額超74億元。

中指研究院企業研究總監劉水表示，當前房地產市場深度調整，商業不動產價格低迷，險資在積極購買配置寫字樓、購物中心等實體項目資產，未來一二線城市核心地段的商業不動產具有較強升值空間，當前險資加大配置也是時機。

“除此之外，險資還直接購買房地產相關REITs，如保租房REITs、購物中心REITs等，該類資產收益穩定，風險較小?！?/p>

宋紅衛則指出，在利率下行的大背景下，持有型物業的投資收益逐漸變得可觀。存量市場中的優質商業和辦公項目具有穩定的收益和良好的發展前景，是險資目前關注的重點。

“現在不僅是險資在向存量市場轉移，一些外資和國內資本也在做同樣的選擇?！彼渭t衛還提到了另外一種投資方式——通過REITs投資存量市場，“這不僅可以獲得分紅和資產升值收益，還能為險資提供更多的投資選擇?！?/p>

柏文喜也表示，險資在減持甚至清倉地產股后，可能會選擇投資房地產領域的租賃市場、物業管理等領域，這些領域相對較為穩定，收益也較為可觀。此外，險資也可能選擇投資于房地產產業鏈上下游的企業，例如建筑、建材等領域，這些領域同樣具有較為穩定的收益和較低的波動風險。

每日經濟新聞