地產持續回暖，險資卻反向減持，背后是什么邏輯

　　近期的房地產市場利好不斷，“三支箭”紛紛落地，從債券、信貸、股權三個融資主渠道支持地產企業拓寬融資途徑。受到一系列消息影響，近期地產股回暖趨勢明顯。但是，重倉地產股的險資卻頻頻傳出減持消息。12月11日，北京商報記者梳理發現，近期，前海人壽、平安人壽等險企在減持地產股方面頻有動作。

　　為何險企在政策趨于友好的下半年選擇離開？險資頻頻減持背后，是正常的高拋低吸還是在加速撤退？險資投資房地產行業又有哪些新動向？

　　地產回暖，險資撤退

　　第一支箭支持信貸，第二支箭聚焦債券，第三支箭放開股權。隨著“三支箭”紛紛射出，從債券、信貸、股權三個融資主渠道支持地產企業拓寬融資途徑。

　　受政策利好刺激，近期地產股回暖趨勢明顯。從最近一個交易日12月9日行情來看，A股、港股地產板塊均大幅上漲。A股方面，萬科A、保利發展、新城控股(601155)等頭部地產公司股價紛紛上揚；港股方面，融信中國、龍光集團漲幅分別達到70.73%和41.13%。中信證券(600030)認為，三箭齊發將確認房企融資環境的拐點，房地產基本面已然具備復蘇的前置條件。

　　一面是房地產利好消息不斷，地產股猛漲；一面卻是險資的頻頻減持。12月11日，北京商報記者梳理發現，近期，前海人壽、平安人壽等險企在減持地產股方面頻有動作。

　　12月8日晚間，華僑城A公告稱，前海人壽及其一致行動人鉅盛華，擬減持華僑城A不超過1.64億股，即不超過總股本的2%。減持原因為自身業務發展的需要。對于此次擬被減持，華僑城A表示，前海人壽及其一致行動人鉅盛華不是公司控股股東、實際控制人，本次減持計劃的實施不會導致公司控制權發生變更，也不會對公司治理結構及持續經營產生重大影響。

　　對于另一房地產公司旭輝控股集團來說，股東的減持動作已經使其董事會成員發生了變更。11月29日，旭輝控股集團公告稱，由于平安人壽、平安資管（香港）公司及其一致行動人在旭輝控股集團的持股比例變更至低于5%，獲平安投資者提名的蔣達強將辭任并不再擔任非執行董事。而根據旭輝控股集團2022年中報，減持前，平安人壽持有旭輝控股集團5.76%的股份。

　　除了二級市場減持，也有保險公司計劃出售地產公司的股權和債權。近期，大家保險集團旗下兩家公司，?？谶h見共創一號基金（有限合伙）和大家投資控股有限責任公司，在北京產權交易所披露了一則轉讓項目，擬轉讓成都厚德天府置業有限公司100%股權及13.25億元債權，轉讓底價39.25億元。

　　債務危機、投資失利成誘因 為何險資在艱難的上半年都選擇堅守，反而在政策趨于友好的下半年選擇離開呢？

　　業內人士認為，險資減持地產投資，是因為此前部分地產公司發生風險事件，對投資者影響較大。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對北京商報記者表示，現在險資選擇減持，說明對房地產企業方面的擔心還是有的，是此前持續性的市場壓力下做出的判斷和選擇。

　　北京商報記者了解到，因為部分房企出現的流動性危機，險資踩雷者也不少，僅2022年，就有多家保險公司在地產投資方面損失慘重。如某中小壽險公司因房地產投資失利產生巨額虧損，如今陷入資不抵債困境；某頭部保險公司投資地產股不到一年折價近半，最終選擇忍痛割肉離場；某中型保險公司投資地產產生虧損，最后由股東“填坑”。

　　資本是逐利的，除了風險規避的考慮，或也有機構是基于高位套利的思路選擇出售地產股。深圳匯合創世投資管理有限公司董事長王兆江表示，對于專業投資者來說，股市投資往往是悲觀中買入堅守，樂觀中兌現離場，部分險資從股市中退出，只是按正常的投資規律來做決策，達到自身投資預期或者為滿足資金需要也可以離場，并不代表撤出就是看衰房地產。

　　一直以來，由于保險資金的特質與房地產業資金需求高度契合，房地產板塊是險資的重倉對象。未來，險資對地產股的“愛”還會重來嗎？嚴躍進表示，到明年，如果政策利好，疫情等因素的沖擊減少，險資對地產股的關注度有望形成一波新的高潮。

　　加碼核心城市優質不動產

　　事實上，險資對房地產的投資并非全線收縮，減持地產股的同時，也在尋找新的機會，最突出的表現是加大了對核心城市核心地段優質商用物業、寫字樓等領域的投資。

　　根據保集健康11月25日公告，陽光人壽將用11.85億元收購位于上海松江區物業資產。今年下半年，陽光保險集團還投資了位于北京市朝陽區十里河東三環南路100號的北京朗詩大廈。

　　拉長時間線來看，8月末，太平控股投資管理部總經理張作學在中國太平中期業績會上表示，其集團內保險資金持倉地產相關資產約占投資總資產的5.7%，其中，有將近2%的投資性物業。張作學直言，公司持有的投資性物業主要分布區域在一線城市或經濟發達的二線城市的核心區域，出租率保持良好，為公司帶來了較好的現金回報。

　　談及險資加碼投資核心城市優質商用物業等項目的原因，王兆江表示，一方面是因為我國地產的核心優質項目，發展前景依然可期，投資潛力依然很大；另一方面，是因為股票資產和實體資產在價格表現上有時差效應，股票價格反映的是投資者的普遍預期，通常比實體價值體現要快，所以投資者認為股票提前兌現預期就要減持，而實體價格還未反映價值就要買入。

　　嚴躍進則表示，這說明這些優質項目價值被低估，保險公司此時去收儲會有非常好的成長空間，所以險資積極進入。